Louer soi-même son bien en Belgique : le plan par étapes

Mis à jour le 5 octobre 2026 · Lecture : 8 minutes

De plus en plus de particuliers louent eux-mêmes, sans agence immobilière. Vous économisez les frais de gestion, mais vous êtes alors responsable de tout ce que la loi sur les baux exige. Ce guide explique étape par étape ce que vous devez régler, et où les règles diffèrent entre la Flandre, Bruxelles et la Wallonie.

1. Quelle loi s’applique ?

En Belgique, le bail d’habitation est une compétence régionale. Les règles dépendent de l’endroit où se trouve le bien, pas de l’endroit où vous ou votre locataire habitez.

Un garage ou un emplacement de parking loué séparément d’un logement ne relève pas de ces règles, mais du droit commun du bail.

2. Choisir le bon type de bail

• Bail de 9 ans. La norme pour une résidence principale. Un bail sans durée ou de 3 à 9 ans devient aussi un bail de 9 ans.
• Courte durée. 3 ans maximum, avec ses propres règles de préavis et de prolongation.
• Bail étudiant. Pour un étudiant, avec une affectation propre de logement étudiant et ses propres règles de préavis.
• Bail à vie. Sans date de fin. Le bailleur ne peut pas résilier sauf si le bail le prévoit expressément ; le locataire résilie avec 3 mois de préavis, sans indemnité.
• Garage ou parking. Durée libre, généralement avec reconduction tacite et 1 mois de préavis.

3. Rédiger le bail

Un bail d’habitation doit être écrit. Dans toutes les Régions, il contient au minimum :

• l’identité de toutes les parties : nom, domicile et numéro de registre national (ou date et lieu de naissance) ;
• la date de début et la durée ;
• une description du bien et de toutes les pièces louées ;
• le loyer, avec les charges mentionnées séparément (provision ou forfait) ;
• le certificat de performance énergétique (PEB) : label, numéro et validité ;
• les accords sur la garantie locative et l’indexation, avec l’indice de départ ;
• l’annexe obligatoire de la Région : la note explicative en Flandre, l’annexe explicative à Bruxelles et en Wallonie.

À Bruxelles s’y ajoutent notamment le loyer de référence, la mention des compteurs individuels ou collectifs et le droit de préférence du locataire en cas de vente. Une interdiction générale des animaux n’y est plus permise.

Dans Relento, vous répondez à des questions simples. Le bail est rédigé avec les clauses et annexes de la bonne Région, et vous et votre locataire signez numériquement, aussi sur smartphone.

4. La garantie locative

La garantie couvre les dégâts et les loyers impayés à la fin du bail. Le maximum dépend de la Région : 3 mois de loyer en Flandre, 2 mois à Bruxelles, et en Wallonie 2 mois sur un compte bloqué ou 3 mois en garantie bancaire.

La garantie est placée sur un compte bloqué au nom du locataire, ou prend la forme d’une garantie bancaire (éventuellement avec l’intervention du CPAS). En Flandre, un tiers peut aussi se porter caution. La garantie n’arrive jamais sur votre propre compte. À Bruxelles, vous risquez une pénalité de 10 % par mois si vous libérez la garantie trop tard après la fin du bail.

5. L’état des lieux

À l’entrée, un état des lieux détaillé est obligatoire, établi ensemble par le bailleur et le locataire. Décrivez chaque pièce, notez les relevés de compteurs et les clés, et prenez des photos. Il est enregistré avec le bail.

Au départ, vous dressez un état des lieux de sortie et comparez les deux. L’usure normale n’est pas à charge du locataire ; les dégâts, si. Sans état des lieux d’entrée, il est beaucoup plus difficile de prouver des dégâts. À Bruxelles, un délai s’applique à l’état des lieux de sortie et vous mentionnez les codes EAN ; en Wallonie, la sortie a lieu avant la remise des clés.

6. Enregistrer le bail

Le bailleur enregistre le bail dans les 2 mois suivant la signature, avec l’état des lieux. Pour un bail d’habitation, c’est gratuit, via MyMinfin (MyRent). À Bruxelles, cela se fait via IRISrent et MyRent. Pour un garage, vous avez 4 mois et payez 0,2 % de droit d’enregistrement.

Sans enregistrement, le locataire d’un bail de 9 ans ou de courte durée peut partir sans préavis ni indemnité. À Bruxelles et en Wallonie, vous ne pouvez en outre indexer le loyer qu’une fois le bail enregistré.

7. L’assurance incendie

En Flandre, le locataire et le bailleur doivent tous deux être assurés contre l’incendie. À Bruxelles, le locataire s’assure avant l’entrée dans les lieux et fournit une preuve chaque année ; en Wallonie, le locataire fournit la preuve dans le mois. Demandez cette preuve et conservez-la avec le bail.

8. Suivre et indexer le loyer

Vérifiez chaque mois si le loyer a été payé et envoyez à temps un rappel aimable en cas de retard. Gardez tous les accords par écrit.

Le loyer peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail et après une demande écrite au locataire. La formule est :

nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

Vous utilisez l’indice santé de Statbel. Le nouvel indice est celui du mois précédant la date anniversaire. L’indice de départ est, en Flandre, celui du mois précédant l’entrée en vigueur ; à Bruxelles et en Wallonie, celui du mois précédant la signature. Une indexation ne rétroagit que jusqu’à trois mois avant le mois de votre demande.

Exemple : loyer de base 950 €, indice de départ 127,00, nouvel indice 131,20. Le nouveau loyer est 950 € × 131,20 ÷ 127,00 = 981,42 €.

9. Les réparations

Comme bailleur, vous prenez en charge les grosses réparations et celles dues à la vétusté, à l’usure ou à la force majeure. Le locataire assume les menues réparations et l’entretien courant, comme l’entretien annuel de la chaudière. En Flandre, il existe une liste officielle des petites réparations. Convenez avec votre locataire de la manière de signaler un problème, pour pouvoir réagir vite et tout garder par écrit.

10. Préavis et fin du bail

• Bail de 9 ans : le locataire peut toujours résilier avec 3 mois de préavis. Les trois premières années, il paie une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer.
• Courte durée : le locataire résilie avec 3 mois de préavis et une indemnité (en Flandre 1,5, 1 ou 0,5 mois selon l’année ; à Bruxelles et en Wallonie 1 mois).
• Bail étudiant : règles propres à chaque Région, par exemple en cas d’arrêt des études.
• Bail non enregistré : le locataire peut partir sans préavis ni indemnité (pas pour un bail étudiant).

Après l’état des lieux de sortie, vous établissez le décompte de la garantie : ce que vous retenez pour dégâts ou loyers impayés, et ce qui revient au locataire. Faites signer ce décompte par les deux parties.

11. Combien coûte la location en direct ?

Une agence immobilière facture généralement un pourcentage du loyer, chaque mois. Louer soi-même coûte surtout du temps : rédiger le bail, chercher les règles et tout suivre à temps.

Relento vous décharge de ce travail à partir de 8,25 € par mois (99 € par an pour vos 5 premiers biens, 79 € par an par tranche de 5 biens supplémentaires). Vos locataires ne paient rien.

Ce guide est un résumé simplifié de la législation sur les baux au 5 octobre 2026 et ne constitue pas un avis juridique. En cas de litige ou de situation particulière, consultez un juriste.