Wohnung selbst vermieten in Belgien: der Leitfaden Schritt für Schritt

Aktualisiert am 5. Oktober 2026 · Lesezeit 8 Minuten

Immer mehr Privatpersonen vermieten in Belgien selbst, ohne Makler oder Hausverwaltung. Sie sparen die Verwaltungskosten, sind dann aber selbst für alles verantwortlich, was das Mietrecht verlangt. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, was Sie regeln müssen und wo sich die Regeln in Flandern, Brüssel und der Wallonie unterscheiden.

1. Welches Mietrecht gilt?

Die Wohnungsmiete ist in Belgien Sache der Regionen. Welche Regeln gelten, hängt davon ab, wo das Objekt liegt, nicht davon, wo Sie oder Ihr Mieter wohnen. Die Deutschsprachige Gemeinschaft gehört zur Wallonischen Region: Für ein Objekt in Eupen oder St. Vith gilt also das wallonische Mietdekret.

Eine Garage oder ein Stellplatz, die getrennt von einer Wohnung vermietet werden, fallen nicht unter diese Regeln, sondern unter das allgemeine Mietrecht.

2. Die richtige Vertragsart wählen

• Mietvertrag über 9 Jahre. Der Standard für einen Hauptwohnsitz. Auch ein Vertrag ohne Dauer oder von 3 bis 9 Jahren wird zu einem 9-Jahres-Vertrag.
• Kurze Dauer. Höchstens 3 Jahre, mit eigenen Regeln für Kündigung und Verlängerung.
• Studentenmiete. Für Studierende, mit eigener Zweckbestimmung als Studentenwohnung und eigenen Kündigungsregeln.
• Lebenslange Miete. Ohne Enddatum. Der Vermieter kann nicht kündigen, es sei denn, der Vertrag erlaubt es ausdrücklich; der Mieter kündigt mit 3 Monaten Frist, ohne Entschädigung.
• Garage oder Stellplatz. Freie Dauer, meist mit stillschweigender Verlängerung und 1 Monat Kündigungsfrist.

3. Den Mietvertrag erstellen

Ein Wohnungsmietvertrag muss schriftlich sein. In allen Regionen enthält er mindestens:

• die Identität aller Parteien: Name, Wohnsitz und Nationalregisternummer (oder Geburtsdatum und -ort);
• Beginn und Dauer;
• eine Beschreibung des Objekts und aller vermieteten Räume;
• die Miete, mit den Nebenkosten getrennt angegeben (als Vorschuss oder Pauschale);
• den Energieausweis (in Brüssel und der Wallonie GEE/EPB): Label, Nummer und Gültigkeit;
• die Vereinbarungen zur Mietkaution und zur Indexierung, mit dem Ausgangsindex;
• die Pflichtanlage der Region: die Erläuterung in Flandern, die erläuternde Anlage in Brüssel und der Wallonie.

In Brüssel kommen unter anderem die Referenzmiete, die Angabe individueller oder gemeinsamer Zähler und das Vorkaufsrecht des Mieters bei einem Verkauf hinzu. Ein allgemeines Haustierverbot ist dort nicht mehr erlaubt.

In Relento beantworten Sie einfache Fragen. Der Vertrag wird mit den Klauseln und Anlagen der richtigen Region erstellt, und Sie und Ihr Mieter unterschreiben digital, auch am Handy. Relento funktioniert auf Deutsch, Französisch, Niederländisch und Englisch, für Sie und Ihren Mieter.

4. Die Mietkaution

Die Kaution deckt Schäden und unbezahlte Miete am Ende der Miete. Das Maximum hängt von der Region ab: 3 Monatsmieten in Flandern, 2 Monatsmieten in Brüssel und in der Wallonie 2 Monatsmieten auf einem Sperrkonto oder 3 Monatsmieten als Bankgarantie.

Die Kaution liegt auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters, oder es handelt sich um eine Bankgarantie (eventuell mit Hilfe des ÖSHZ). In Flandern kann auch ein Dritter bürgen. Die Kaution landet nie auf Ihrem eigenen Konto. In Brüssel droht eine Strafe von 10 % pro Monat, wenn Sie die Kaution nach dem Ende der Miete zu spät freigeben.

5. Das Übergabeprotokoll

Beim Einzug ist ein ausführliches Übergabeprotokoll (Ortsbeschreibung) Pflicht, gemeinsam von Vermieter und Mieter erstellt. Beschreiben Sie jeden Raum, notieren Sie Zählerstände und Schlüssel und machen Sie Fotos. Es wird zusammen mit dem Vertrag registriert.

Beim Auszug erstellen Sie ein Auszugsprotokoll und vergleichen beide. Normale Abnutzung geht nicht zulasten des Mieters, Schäden schon. Ohne Übergabeprotokoll beim Einzug lassen sich Schäden viel schwerer nachweisen. In Brüssel gilt eine Frist für das Auszugsprotokoll und Sie geben die EAN-Codes an; in der Wallonie findet der Auszug vor der Rückgabe der Schlüssel statt.

6. Den Vertrag registrieren

Der Vermieter registriert den Vertrag innerhalb von 2 Monaten nach der Unterzeichnung, zusammen mit dem Übergabeprotokoll. Für eine Wohnungsmiete ist das kostenlos, über MyMinfin (MyRent). In Brüssel geschieht es über IRISrent und MyRent. Für eine Garage haben Sie 4 Monate und zahlen 0,2 % Registrierungsgebühr.

Registrieren Sie nicht, kann der Mieter eines 9-Jahres-Vertrags oder eines Vertrags kurzer Dauer ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung ausziehen. In Brüssel und der Wallonie dürfen Sie die Miete außerdem erst nach der Registrierung indexieren.

7. Die Brandversicherung

In Flandern müssen Mieter und Vermieter eine Brandversicherung haben. In Brüssel schließt der Mieter sie vor dem Einzug ab und legt jedes Jahr einen Nachweis vor; in der Wallonie legt der Mieter den Nachweis innerhalb eines Monats vor. Fordern Sie diesen Nachweis an und bewahren Sie ihn beim Vertrag auf.

8. Miete verfolgen und indexieren

Prüfen Sie jeden Monat, ob die Miete bezahlt wurde, und schicken Sie bei einem Rückstand rechtzeitig eine freundliche Erinnerung. Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest.

Die Miete darf einmal im Jahr indexiert werden, am Jahrestag des Inkrafttretens des Vertrags und nach einer schriftlichen Anfrage an den Mieter. Die Formel lautet:

neue Miete = Grundmiete × neuer Index ÷ Ausgangsindex

Sie verwenden den Gesundheitsindex von Statbel. Der neue Index ist der des Monats vor dem Jahrestag. Der Ausgangsindex ist in Flandern der des Monats vor dem Inkrafttreten, in Brüssel und der Wallonie der des Monats vor der Unterzeichnung. Eine Indexierung wirkt höchstens drei Monate vor dem Monat Ihrer Anfrage zurück.

Beispiel: Grundmiete 950 €, Ausgangsindex 127,00, neuer Index 131,20. Die neue Miete beträgt 950 € × 131,20 ÷ 127,00 = 981,42 €.

9. Reparaturen

Als Vermieter tragen Sie die großen Reparaturen sowie Reparaturen aufgrund von Alter, Abnutzung oder höherer Gewalt. Der Mieter trägt die kleinen Reparaturen und den gewöhnlichen Unterhalt, etwa die jährliche Wartung des Heizkessels. In Flandern gibt es dafür eine offizielle Liste der kleinen Reparaturen. Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, wie er Probleme meldet, damit Sie schnell reagieren können und alles festgehalten wird.

10. Kündigung und Ende der Miete

• 9-Jahres-Vertrag: Der Mieter kann jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen. In den ersten drei Jahren zahlt er eine Entschädigung von 3, 2 oder 1 Monatsmiete.
• Kurze Dauer: Der Mieter kündigt mit 3 Monaten Frist und zahlt eine Entschädigung (in Flandern 1,5, 1 oder 0,5 Monatsmieten je nach Jahr; in Brüssel und der Wallonie 1 Monatsmiete).
• Studentenmiete: eigene Regeln je Region, zum Beispiel bei Abbruch des Studiums.
• Nicht registrierter Vertrag: Der Mieter kann ohne Frist und Entschädigung ausziehen (nicht bei Studentenmiete).

Nach dem Auszugsprotokoll erstellen Sie die Kautionsabrechnung: was Sie für Schäden oder offene Miete einbehalten und was an den Mieter zurückgeht. Lassen Sie diese Abrechnung von beiden Parteien unterschreiben.

11. Was kostet selbst vermieten?

Ein Immobilienbüro berechnet meist jeden Monat einen Prozentsatz der Miete. Selbst vermieten kostet vor allem Zeit: den Vertrag erstellen, die Regeln nachschlagen und alles rechtzeitig verfolgen.

Relento nimmt Ihnen diese Arbeit ab, ab 8,25 € pro Monat (99 € pro Jahr für Ihre ersten 5 Objekte, 79 € pro Jahr je 5 weitere Objekte). Ihre Mieter zahlen nichts.

Dieser Leitfaden ist eine vereinfachte Zusammenfassung des belgischen Mietrechts zum 5. Oktober 2026 und keine Rechtsberatung. Bei einem Streit oder einer besonderen Situation wenden Sie sich an einen Juristen.